Kuopio uuskuopiolaisen asuntosijoittajan silmin, osa 2
Rakastan suunnitella rakennuksen aikakautta kunnioittavia, persoonallisia ja ennen kaikkea värikkäitä tiloja. Tästä syystä asuntosijoittamisen BRRRR-strategia on minulle ominta – siinä asuntojen arvonnousu tehdään omalla työllä, minkä jälkeen ne jätetään salkkuun tuottamaan.
Ensimmäinen, Kuopion keskustan sijoitusasuntoni palveli pitkäaikaisvuokralla reilun vuoden. Kuitenkin vuokralaisen yllättävä muutto Australiaan ja korkojen nelinkertaistuminen motivoivat keväällä 2023 kokeilemaan – monen muun asuntosijoittajan tavoin – lyhytvuokrausta AirBnb:ssä. Homma lähti käyntiin hienosti ja pääsin välittömästi nauttimaan Kuopion erittäin elinvoimaisen kesäsesongin tuomista tuotoista. Koska hoksasin alusta asti kohdentaa asunnon markkinointia tasokasta, pidempiaikaista majoitusta kaipaaville loma- ja liikemajoittujille, onnistuin täyttämään kalenterin hyvin myös sesongin ulkopuolella.
Lyhytvuokrauksen tuomat lisätulot alkoivat nopeasti menettää hohtoaan
Aika moni, joka aloitti Airbnb:n vasta viime vuonna, on saattaneet yllättyä kovasta kilpailusta. Myös Kuopiossa kilpailu on koventunut kahdessa vuodessa huomattavasti. Omalla kohdalla tarkka kohdennus ja hinnoittelustrategia ovat vielä mahdollistaneet 13 % vuokratuoton, mikä on pitkäaikaisvuokraan verrattuna kaksinkertainen. Kuitenkin, koska lyhytvuokraus on kaikkea muuta kuin passiivista ja lasken omalle ajankäytölleni arvon, punnitsen säännöllisesti, korvaako lyhytvuokrauksesta saatu tuotto todella sen aiheuttaman vaivannäön.
Laskin jo vuonna 2023, että onnistuessaankin pelkkä yhden asunnon lyhytvuokraus ei riitä kattamaan korkomenojani. Siksi tein samana vuonna isommat kaupat edullisista, Kuopion naapurikaupungissa Siilinjärvellä sijaitsevista kassavirtakohteista. Aluevaihdos ja ison asuntokokonaisuuden osto yksin jännitti, mutta ajattelin, että sillä tavalla pystyn tasapainoilemaan muuttuvakorkoisten lainojeni kanssa ja nukkumaan yöni hyvin. Ensimmäinen onnistui, jälkimmäinen ei niinkään… Vuosi hujahti pitkälti päivätöiden ja vapaa-ajalla lisääntyneiden vuokranantajavastuiden sekä “pienten” pintaremppojen parissa.
Nyt alkaa kuitenkin näyttää siltä, että riskinotto ja nopea reagointi muutoksiin kannatti. Ainakaan hanskat eivät ole tippuneet tiskiin ja kaikki asunnot päätyneet tappiolla myyntiin. Asuntosijoittamiseen usein liitetty passiivisuus ei vielä kuitenkaan millään muotoa näy omassa sijoitustoiminnassa. Positiivisena yllätyksenä mainittakoon kuitenkin, että vuodenvaihteen tehtyjen vakuusarvioiden yhteydessä Siilinjärven lähiökohteiden vakuusarvot olivat pysyneet muuttumattomina samalla, kun muu salkku on heilunut.
Asuntosijoittajan ei kannata rakastua omaan strategiaan
”Valitse strategia ja pysy siinä” on ehkä huonoin neuvo, minkä aloittelevalle asuntosijoittajalle voi antaa. Jälkeenpäin ajattelen, että asuntosijoittaminen Kuopiossa ja Siilinjärvellä on omalla kohdalla toiminut hyvin, koska täällä on mahdollista pärjätä sekä suhteellisen pienillä pääomilla että vaihtelevilla strategioilla. Ajattelen, että strategiaan ei pidä rakastua, sillä se on lopulta vain suunnitelma halutun tavoitteen saavuttamiseksi – ja mieltä saa aina muuttaa! Yritysmaailmassa olen myös tottunut siihen, että voittava strategia elää ajassa. Isojen, globaalien muutosten seurauksena toiminnan sopeuttamista ja siihen liittyviä päätöksiä täytyy pystyä tekemään, jotta pidemmän aikavälin tavoite ei vaarannu. Omalla kohdalla alkuperäisen strategian mukauttaminen on tarkoittanut lyhytvuokrauksen haltuun ottamista ja ns. kovan kassavirran kohteiden hankkimista. Alun perin BRRRR-strategian valjastettu suunnittelu- ja remontointiosaaminen palvelee nyt ensisijaisesti kohteen vuokrattavuutta, ei niinkään arvonnousua.
Kuten niin monessa muussakin asiassa, myös asuntosijoittamisessa täydellisyyden tavoittelusta voi olla enemmän haittaa kuin hyötyä. Opiskella kannattaa, totta kai, mutta on hyvä ruveta pian myös tekemään. Sijoitustoiminnan jatkuessa uutta opitaan joka tapauksessa koko ajan. Lisäksi ”hyvät/huonot kaupat” paljastuvat usein vasta tulevaisuudessa. Itse pidän erityisen tärkeänä pysyä hereillä ja pysähtyä matkan varrella arvioimaan jo tehtyjä valintoja: mikä oli hyvää, mitä tehdään ensi kerralla toisin. Jos sijoittamisen – tai minkä tahansa uuden asian – aloittamista viivyttää, koska ei tiedä tarpeeksi, saa todennäköisesti odottaa melko pitkään. Riskitön sijoitus on vain se, jonka jättää kokonaan tekemättä.
Kirjoittaja on uuskuopiolainen asuntosijoittaja, joka ei tähyile kauas tulevaisuuteen vaan haluaa sijoituksillaan rahoittaa elämää – harrastuksia, opiskelua, taiteen tekemistä sekä eläinlääkärikäyntejä – jo tänään. Hän ei ole Naapurikotien asiakas, vielä.
Tämän blogisarjan seuraava osa ilmestyy taas viikon päästä sunnuntaina!
